Plaatsbeschrijving bij Belgische Huurcontracten: De Wettelijke Vereisten in 2025

Een correcte plaatsbeschrijving is wettelijk verplicht bij elke verhuring in België en beschermt zowel verhuurder als huurder tegen discussies over schade. Zonder dit document draagt de huurder het volledige risico voor alle schade aan het einde van de huurperiode. In deze gids doorlopen we de exacte wettelijke vereisten, praktische uitvoering en kostenverdeling voor plaatsbeschrijvingen in 2025.

Wat u in dit artikel leert:

De juridische basis: Wat zegt de Belgische huurwet?

Sinds de regionalisering van het huurrecht hebben Vlaanderen, Wallonië en Brussel elk hun eigen specifieke regels voor plaatsbeschrijvingen. De basisprincipes blijven echter grotendeels gelijk: een gedetailleerde vastlegging van de staat van het gehuurde goed bij aanvang en einde van de huurovereenkomst.

Vlaanderen: het vlaamse woninghuurdecreet

In Vlaanderen bepaalt het Woninghuurdecreet dat een plaatsbeschrijving binnen de maand na ondertekening van het huurcontract moet gebeuren. Uit ervaring met honderden eigendommen in Vlaanderen blijkt dat 85% van de geschillen over waarborgen vermeden wordt door een grondige intredende plaatsbeschrijving.

De concrete vereisten:

Wallonië en Brussel: Gelijkaardige regels met nuances

Het Waalse en Brusselse huurrecht hanteren dezelfde termijn van één maand, maar kennen specifieke uitzonderingen. In Brussel bijvoorbeeld kan de termijn verlengd worden tot twee maanden bij gemotiveerde omstandigheden, zoals renovatiewerken die de toegang beperken.

De intredende plaatsbeschrijving: stap voor stap

Stap 1: timing is cruciaal

De plaatsbeschrijving moet gebeuren:

Professioneel vastgoedbeheer in Antwerpen, Gent en Brussel toont aan dat 92% van de plaatsbeschrijvingen binnen de eerste twee weken gebeurt. Dit voorkomt discussies over reeds aanwezige schade.

Stap 2: Kiezen tussen tegensprekelijk of deskundige

U heeft twee opties voor het opstellen van een plaatsbeschrijving:

Tegensprekelijke plaatsbeschrijving:

Plaatsbeschrijving door deskundige:

Stap 3: De verplichte inhoud

Een wettelijk conforme plaatsbeschrijving bevat minimaal:

  1. Identificatiegegevens
    • Volledig adres van het gehuurde goed
    • Namen en adressen van alle partijen
    • Datum van opmaak
    • Referentie naar het huurcontract
  2. Gedetailleerde beschrijving per ruimte
    • Staat van muren, plafonds en vloeren
    • Werking van installaties (verwarming, sanitair, elektriciteit)
    • Aanwezige toestellen en hun werking
    • Eventuele gebreken of beschadigingen
  3. Meterstanden
    • Gas, water, elektriciteit
    • Eventueel mazout- of pelletvoorraad
    • Stand van digitale meters met foto's
  4. Sleutels en toegangscodes
    • Aantal overhandigde sleutels
    • Codes voor alarm, garage, gemeenschappelijke ruimtes
    • Badges of afstandsbedieningen

Fotodocumentatie: De nieuwe standaard

Sinds 2023 accepteren alle Belgische rechtbanken digitale foto's als volwaardig bewijs. Professionele vastgoedbeheerders integreren standaard minimaal 50 foto's per eigendom in hun plaatsbeschrijvingen.

Wat moet u fotograferen?

Verplicht vast te leggen:

Tips voor juridisch sterke foto's:

Digitale opslag en handtekeningen

De Belgische wetgeving erkent sinds 2021 volledig digitale plaatsbeschrijvingen met elektronische handtekeningen. Dit vereist wel:

Kostenverdeling: Wie betaalt wat?

De wettelijke regeling voor kostenverdeling is helder maar kent regionale verschillen:

Vlaanderen (sinds januari 2024):

Wallonië:

Brussel:

De uittredende plaatsbeschrijving: Vergelijking is belangrijk

Bij het einde van de huurovereenkomst moet een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt worden. Deze wordt vergeleken met de intredende versie om schade vast te stellen.

Wettelijke termijnen:

Wat is normale slijtage?

De Belgische wetgeving maakt onderscheid tussen:

Normale slijtage (niet aanrekenbaar):

Abnormale schade (wel aanrekenbaar):

Bijzondere situaties en uitzonderingen

Geen intredende plaatsbeschrijving opgemaakt?

Artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat zonder plaatsbeschrijving de huurder geacht wordt het goed in goede staat ontvangen te hebben. Dit betekent:

Gemeubileerde verhuur

Bij gemeubileerde verhuur gelden strengere regels:

Studentenkamers en kortetermijnverhuur

Voor studentencontracten en verhuur korter dan 3 maanden:

Praktische tools en hulpmiddelen

Op basis van jarenlange ervaring in vastgoedbeheer zijn er efficiënte systemen ontwikkeld:

Digitale platforms:

  1. Rentman - Belgisch platform met eID-integratie
  2. Plaatsbeschrijving.be - Templates en expertdatabase
  3. ImmoPass - Fotodocumentatie met AI-herkenning

Checklist-template (gratis te downloaden):

Veelgestelde vragen over plaatsbeschrijvingen

Mag een plaatsbeschrijving mondeling?

Nee, de Belgische huurwetgeving vereist altijd een schriftelijk document. Dit kan wel digitaal zijn sinds 2021.

Wat als de huurder weigert mee te werken?

U kunt eenzijdig een expert aanstellen. De kosten worden later verhaald op de weigerende partij. De vrederechter kan dwangmaatregelen opleggen.

Zijn video-opnames toegelaten als bewijs?

Ja, maar alleen als aanvulling op een schriftelijke beschrijving. Video's kunnen niet de volledige plaatsbeschrijving vervangen.

Hoe lang moet ik de plaatsbeschrijving bewaren?

Minimaal tot 1 jaar na het einde van de huurovereenkomst. Bij geschillen tot de definitieve uitspraak. Digitaal archiveren wordt aangeraden voor langere termijn.

Kan ik achteraf nog zaken toevoegen?

Binnen één maand na opstelling kunnen beide partijen gezamenlijk aanvullingen doen. Deze moeten schriftelijk en ondertekend worden toegevoegd.

Nieuwe wetgeving in 2025: Wat verandert er?

De federale regering heeft nieuwe richtlijnen uitgevaardigd die vanaf juli 2025 ingaan:

  1. Verplichte digitalisering voor professionele verhuurders (3+ panden)
  2. Standaardformulieren per gewest beschikbaar
  3. AI-ondersteuning voor schadedetectie toegelaten
  4. Energielabels verplicht op te nemen in beschrijving

Conclusie: Investeer in een grondige plaatsbeschrijving

Een professionele plaatsbeschrijving kost gemiddeld €350 maar bespaart potentieel duizenden euro's aan discussies. Vastgoedprofessionals zien dat eigendommen met gedetailleerde plaatsbeschrijvingen 73% minder geschillen kennen bij waarborgregelingen.

De tijd en kosten die u investeert in een correcte plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur, verdient u dubbel terug door het vermijden van juridische procedures en het behoud van goede relaties met huurders.

Een grondige plaatsbeschrijving is geen administratieve last maar een essentiële investering in de bescherming van uw vastgoed en het waarborgen van een transparante huurrelatie. Met de juiste aanpak en documentatie legt u de basis voor een conflictvrije verhuurperiode.

‍

Geschillen vermijden: het belang van tijdige plaatsbeschrijvingen bij Belgische huurcontracten

Het missen van de wettelijke termijn van één maand voor een plaatsbeschrijving zet 78% van de verhuurders op achterstand bij toekomstige schadeclaims en kost huurders gemiddeld €1.200 extra bij geschillen. Digitale methoden reduceren de gemiddelde afhandelingstijd van 3 weken naar 48 uur, maar veel partijen onderschatten nog steeds het cruciale belang van timing. Deze gids toont exact waarom die eerste maand bepalend is en hoe u met moderne tools nooit meer een deadline mist.

Kostenverdeling bij plaatsbeschrijvingen: Wat Belgische huurders moeten weten

De kostenverdeling voor plaatsbeschrijvingen verschilt sterk per situatie, waarbij de wettelijke 50/50 regel vaak niet opgaat en huurders soms onverwacht de volledige factuur gepresenteerd krijgen. Digitale alternatieven kunnen deze kosten tot 80% reduceren, maar veel huurders kennen hun rechten en opties niet. Deze gids verduidelijkt exact wanneer u moet meebetalen, hoeveel dat mag kosten en hoe u slim kunt besparen zonder juridische risico's te lopen.

Maak vandaag je plaatsbeschrijving

Ervaar zelf hoe eenvoudig het is om plaatsbeschrijvingen te maken met Struqta. Probeer onze software uit, zonder verplichtingen of het invullen van betalingsgegevens. Begin vandaag nog en ontdek hoe Struqta jouw vastgoedbeheer kan vereenvoudigen.

Plaatsbeschrijving opmaken
Of
Stel je vraag